תחומי משפט

שיעורי מס השבח וההנחות ממס השבח

ככלל, חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963, עניינו במיסוי מכירת זכות במקרקעין ומכירת זכות באיגוד מקרקעין (מכירת מניות בתאגיד שמרב נכסיו הנם זכויות במקרקעין). בסקירה זו נתרכז במכירת "זכות במקרקעין" משמע מקרקעין ממשיים – כגון מגרש, דירה או חנות. בפשטות, מס השבח מוטל על עליית הערך שבין שווי רכישת הנכס (צמוד) לבין מחיר מכירתו, כאשר מותרות בניכוי הוצאות שהוציא המוכר על הנכס, והמפורטות בסעיפים 39 ו- 39 א' לחוק, כגון הוצאות השבחת הנכס, בניה, מס הרכישה ששולם בעת רכישתו שכ"ט עו"ד ותווך ששולמו בעת הרכישה והמכירה. עד ליום 07.11.01 שיעור מס השבח שהיה מוטל במכירת נכס ע"י יחיד היה 50% ואילו היה אותו נכס נמכר ע"י חברה – 36%. (בהתעלם משיעורי מס היסטוריים נמוכים יותר – שלא יפורטו בסקירה זו). החל מיום 07.11.01, במסגרת הרפורמה שנעשתה בחוק מיסוי מקרקעין, הופחת שיעור מס השבח ל- 25%, הן לגבי יחיד והן לגבי חברה, כך שנכס שנרכש לאחר יום זה על מכירתו יחל שיעור מס שבח של 25% בלבד. לגבי נכסים שנרכשו לפני 7.11.01 ונמכרים לאחר יום זה, ההפחתה הינה לינארית, כך שהשיעור המופחת חל רק על השבח שנצבר החל מיום 7.11.01, בצורה לינארית. לדוגמא: מגרש נרכש ע"י יחיד ביום 07.11.1999 תמורת הסך של -.1,000 ₪, ונמכר ביום 07.11.2002, תמורת הסך של -.4,000 ₪. בדוגמא זו, השבח שעליו יוטל המס הנו בגובה של -.3,000 ₪. 3,000.- X 2/3 = 2,000.- מס: 50% חלק השבח שישולם בשלו 3,000.- X 1/3 = 1,000.- מס: 25% חלק השבח שישולם בשלו ולכן סכום המס לתשלום: ( ₪ 2,000.- 50% ) + ( ₪ 2,000.- 50% ) = ₪ 1,250.- הנוסחה למציאת השבח עליו חל שיעור המס הישן (50% או 36%, תלוי בזהות המוכר) הינה כדלקמן: שבח X מספר ימים מיום הרכישה ועד יום 7.11.01 = שבח ישן X 50% מס' הימים מיום הרכישה ועד יום המכירה או 36% מאחר שההפחתה בשיעורי מס השבח הינה ליניארית יוצא, ככל שהחזקת נכס לפני יום 07.11.01 היא ארוכה יותר ביחס להחזקתו לאחר יום זה, שיעור המס הכולל שיוטל על המכירה יהא קרוב יותר לשיעור המס הישן, הגבוה יותר. לאור העובדה שהפחתת שיעור מס השבח הנה, למעשה, בלתי רלבנטית כמעט לגבי אלו שמבקשים למכור נכסים מייד לאחר 07.11.01, נקבעו במסגרת הרפורמה בחוק גם הנחות מן המס, לגבי אלו שימכרו נכסים בתקופה שבין 07.11.01 לבין 31.12.03, כדלקמן: במכירת נכס שנרכש לפני 07.11.01, ונמכר בתקופה שבין 07.11.01 לבין 31.12.02, תינתן 20% הנחה מן המס החל, ריאלי ואינפלציוני. במכירת נכס שנרכש לפני 07.11.01, ונמכר בתקופה שבין 01.01.2003 לבין 31.12.03, תינתן 10% הנחה מן המס החל, ריאלי ואינפלציוני. ההנחות מן המס לא יינתנו אם מדובר במכירה של נכס שנעשית ללא תמורה, אם מדובר במכירה לקרוב (גם אם שולמה תמורה, מלאה או חלקית), אם מדובר במכירה שחל לגביה שיעור מס מועדף או הפחתת מס, ועוד. לאור האמור, מי שחוכך בדעתו האם למכור נכס מקרקעין, דע כי עד לתום שנת המס הנוכחית (2003) ייתכן והנך זכאי להנחה של 10% מן המס החל, ולכן כדאי להזדרז ולסיים עסקאות עד לתום השנה. לאור מורכבות חוק מיסוי מקרקעין מומלץ להתייעץ בעו"ד המומחה בתחום זה