1. מקרקעין
2. דיני עבודה
3. חברות
4. מיסים
5. משכנתא
6. מיסוי מקרקעין
7. כניסת מנהלים

מכירת מגרש או עסקת קומבינציה – מה כדאי?

כדאיות כלכלית: בדרך כלל, ערך הקרקע תמורת מזומן יהיה נמוך מערך הקרקע בתוספת בנין הבנוי עליה פחות הוצאות הבניה. {ערך הקרקע למכירה במזומן} קטן מ-{ערך הדירות שניתן לבנות על הקרקע, מינוס עלות הבניה} מיסוי: מכירת מגרש מחויבת במס שבח ובמס מכירה בעוד שמכירת דירת מגורים זכאית לפטור בתנאים מסוימים. ככלל, זכאי מוכר למכור בפטור ממס שבח דירת מגורים אחת, אחת לארבע שנים. מבלי להיכנס לפרטים, מס שבח מהווה כ50%- ממחיר מכירת הקרקע בשקלים פחות מחיר רכישתה בשקלים צמוד ליום המכירה (החל מיום 7/11/2001 הופחת שיעור מס השבח ל25%-, ואולם מאחר שהחישוב נעשה לינארית הרי שאפקטיבית שיעור המס קרוב יותר ל50%- מאשר ל25%-, וזאת לגבי נכסים שנרכשו לפני 7/11/01) . {מחיר מכירה} פחות {מחיר רכישה + הפרשי הצמדה} 2 מס מכירה מהווה כ2.5%- ממחיר מכירת הקרקע (אלא אם מדובר בקרקע שנרכשה אחרי 7/11/2001, שאז על מכירתה לא מוטל מס מכירה).

הזמנת שירותי בניה מקבלן

על כן, הדרך הטובה ביותר להפיק את המיטב מהקרקע תהיה בדרך כלל כדלקמן: בעל קרקע אשר הופשרה לבניה ובידיו אמצעי מימון, המבקש לממש את זכויותיו בקרקע יעדיף אם הוא בעל מעט יוזמה, שלא למכור את הקרקע תמורת כסף, שכן הוא עשוי לצאת נשכר אם יזמין שירותי בניה מקבלן, ולאחר סיום הבניה ימכור את הדירות. במקרה כזה יהיה בעל הקרקע לבעלים של הבניין בכללותו על כל הדירות שנבנו. בתנאים מסוימים תהיה מכירת הדירות פטורה ממס. מכירת המגרש תמורת מזומנים תהיה חייבת במס שבח ובמס מכירה. מנגד, הזמנת בניה מקבלן אינה אירוע מס בעיני החוק. עם תום הבניה ניתן למכור את הדירות בפטור ממס מכירה, ובאופן הדרגתי, למכור דירה אחת כל 4 שנים גם בפטור ממס שבח. ניתן באופן לגיטימי, לשקול להעביר את הדירות במתנה לקרובים, שכן הקרובים יהיו זכאים למכור את הדירות בפטור ממס שבח (ובכך "ישרפו" פטור אישי שלהם, בכפוף לתקופת "צינון" החלה עליהם). אם בעל הקרקע והקרובים יגורו בדירות במשך 4 שנים הם עשויים לזכות גם בפטור מהיטל השבחה. יש להקפיד שהקרובים ימכרו את הדירות רק בתום תקופת הצינון שקבועה בחוק. בעל מגרש שאינו בעל יוזמה או שאין ברצונו או ביכולתו הכלכלית להזמין ולשלם לקבלן עבור שירותי בניה צריך לשקול להתקשר עם קבלן ב"עסקת קומבינציה". התקשרות בעסקת קומבינציה במקום למכור את המגרש תמורת מזומנים עדיף לבעל קרקע להתקשר עם קבלן בעסקת קומבינציה. עסקת הקומבינציה הנפוצה היא עסקת חליפין שבמסגרתה מוכר בעל מגרש חלק מהמגרש לקבלן תמורת קבלת שירותי בניה על החלק שנשאר בידי בעל המגרש. לדוגמה, בעסקת קומבינציה של 60/40, יועברו לקבלן 60% מהדירות שיבנו על ידו על הקרקע תמורת בנית בניין בו יקבל בעל הקרקע 40% מהדירות. בדרך זו בעל המגרש אינו צריך לעסוק ביזום או בהשגת מימון הבניה, והוא מקבל בתמורה ל60%- מהקרקע, דירות או חנויות. ברור שהחלוקה בין בעל הקרקע לבין הקבלן היא נושא למו"מ ביניהם, תוך התחשבות בערך הקרקע עלות הבניה, שכר הבניה לקבלן וערך הדירות שיבנו. גם בעסקה זו טמונים יתרונות מיסויים: בעל הקרקע משלם מס שבח ומס מכירה רק על חלק ממכירת הקרקע (60% במקרה שלנו). הקבלן משלם מס רכישה רק בגין קנית חלק מהמגרש. מנגד, לו היה המגרש נמכר כולו היו המיסים משתלמים על מחיר כל המגרש. במסגרת עסקת קומבינציה יכול בעל הקרקע לקבל דירות במחיר מוזל ובעתיד יוכל למכור אותן בפטור ממס, ואולי אף לזכות בפטור מהיטל השבחה. מכירת חלק מהמגרש לקבוצה והזמנת בניה בעל מגרש עליו ניתן לבנות בניין ובו מספר דירות, עשוי להעדיף למכור את כל המגרש או מרביתו למספר רוכשים אשר יקבלו בעתיד כל אחד דירה. מכירה ויזמות זו מבוצעת באמצעות עורך דין המשמש כנאמן. עורך הדין ו/או בעל הקרקע יאתרו רוכשים פוטנציאלים וימכרו לכל אחד חלק יחסי בקרקע המייצג דירה אחת תמורת מזומנים. לאחר מכן, יזמינו כל בעלי הקרקע המשותפים שרותי בניה מקבלן. יתרון המס: במכירת מגרש לקבוצת רוכשים עשוי המוכר להתחלק בחסכון במס ובחסכון בעלויות השונות שרוכשי הקרקע יפיקו בעסקה לעומת רכישת דירות מקבלן "על הנייר". כאשר קבלן מוכר דירה כולל מחירה את מחיר הקרקע, בתוספת מע"מ, מחיר הבניה בתוספת מע"מ, רווח יזמי של הקבלן, בתוספת מע"מ מס מכירה ומס רכישה שהקבלן שילם בשעת רכישת המגרש. בדרך זו שבה הרוכשים קונים כל אחד חלק קטן מהקרקע ומזמינים שירותי בניה, הם ישלמו מע"מ רק על מרכיב עלות הבניה ללא הרווח היזמי של הקבלן ומס רכישה ומס מכירה רק על מרכיב מחיר הקרקע. המכירה לנאמן של הרוכשים תחסוך מהמוכר את הצורך להתקשר בחוזי מכירה נפרדים עם קונים שונים. יש לתכנן את העסקה כך שהמכירה לא תיתפס כעסקה מסחרית של בעל הקרקע החייבת במע"מ ובמס הכנסה, או שבעל הקרקע ייחשב כמוכר דירות מגורים גמורות לרוכשים השונים.

פיצול עסקת קומבינציה באמצעות קרוב

קיימים גוונים שונים לעסקת הקומבינציה הקלאסית, אשר עשויים לחסוך במס וליצור וודאות בקשר לגובה המס. כאמור, בעל מגרש המבקש להתקשר עם קבלן בעסקת קומבינציה ישלם מס שבח על החלק בקרקע אשר העביר לקבלן תמורת הבניה. השאלה היא מהו ערכו של אותו חלק שהועבר לקבלן, אשר, כאמור, לא שולם תמורתו במזומנים אלא בדירות שקיבל בעל הקרקע. שאלה זו חשובה לצורך חישוב מס השבח שיוטל על בעל הקרקע בגין העברתה לקבלן. שלטונות מיסוי מקרקעין גורסים שערך הקרקע המועברת לקבלן הוא יותר מערך הקרקע שהיתה נמכרת לקונה מרצון תמורת מזומנים אך פחות מערך הדירות שקיבל בעל הקרקע תמורתה. על כן, לבעל מגרש לבניה כדאי להעביר חלק מהמגרש במתנה לקרוב, מוקדם ככל האפשר. לאחר תקופת מה, בעל המגרש ימכור את חלקו במגרש לקבלן, ובמקביל הקרוב יזמין בניה מהקבלן. יש להיזהר מיצירת זיקה הדוקה בין שתי העסקאות, שכן שלטונות מיסוי מקרקעין יראו בכך עסקה מלאכותית וימסו אותה כעסקת קומבינציה רגילה. דרך זו עדיפה על פני התקשרות בעסקת הקומבינציה הקלאסית עם הקבלן והעברת הדירות שהקבלן בנה לאותו קרוב, משום שהיא מביאה לניתוק בין עסקת מכר הקרקע לעסקת הזמנת הבניה. בדרך של העברת חלק מהקרקע לקרוב, מדובר למעשה בשתי עסקאות, בהן יקבע המחיר לצורכי מס שבח לפי התמורה המוסכמת בהבדל מעסקת הקומבינציה הקלאסית. ניתן לדחות את תשלום המע"מ בגין שירותי הבניה למועדי תשלום התמורה בפועל. עדיף לבצע את העברה לקרוב מוקדם ככול האפשר כדי למנוע מהקרוב כפיפות לתקופת הצינון הקבועה בחוק בבואו למכור את הדירות שיקבל בעסקה.