תחומי משפט

איך לשפר את תנאי המשכנתא

ירידת ריבית המשכנתא היא הזדמנות טובה לבדוק האם לא כדאי להחליף אותה בהלוואה בתנאים טובים יותר. למרות קנסות היציאה, העמלות ודמי הביול –החסכון עשוי להגיע לעשרות אלפי דולרים. למי זה משתלם, למי פחות ואיך עושים את זה?

נהוג להתייחס למשכנתא כאל אירוע חד פעמי. מהיום שנחתמה העסקה אין יותר קשר עם הבנק מלבד דפי הפירוט השנתיים, שלא מאפשרים לנו לשכוח את שנות השעבוד הארוכות שעוד נותרו לסיום ההלוואה. אבל, כמו ביחסים זוגיים –כדאי להשקיע תשומת לב גם במשכנתא כי אפשר להפיק מכך תועלת רבה. הריבית על המשכנתאות יורדת ונמצאת כיום בין 4.5% ל-5.3% לשנה. זה הזמן לבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא –ולפרוע אותה ולקחת משכנתא אחרת שתנאיה טובים הרבה יותר. חשוב לציין שהריבית הנוכחית תינתן ללווים המוגדרים כטובים, בעלי הכנסה קבועה אשר לא צברו פיגור בתשלומי המשכנתא הקודמת וכד'. התמחותנו מתמקדת בבדיקת תנאי המשכנתא הישנה ביסודיות איתור חלופות המתאימות ללקוח בריבית המנצלת את חלון ההזדמנויות שנוצר כתוצאה מריביות הנמוכות בתקופה זו בישראל. יתרונותינו הם בשלושה מישורים: טיפול כוללני ומקיף מבלי להטריח את הלקוח בעשרות פגישות מתישות בבנקים, טאבו וכיוב'. יתרון הגודל: עבודתנו במסות כספיות עצומות מול גופים נותני המשכנתאות (בנקים וחב' ביטוח), מאפשרת יתרון יחסי במו"מ עימם עבור כלל לקוחותינו. אותנו הבנקים לא יבלבלו עם מגוון המסלולים, קנסות פרעון מוקדם, ריבית משתנה/קבועה, ריבית מותאמת שנתית, פרי פאסו וכיוב' מילים חסרות משמעות ללקוח. שיקול נוסף בשינוי המשכנתא הוא העובדה כי הריבית המשולמת בחשבון עו"ש גבוהה משמעותית מהריבית הנהוגה בהלוואות מסוג משכנתא, ולכן במקרים רבים, עדיף ללווים המצויים בחובה כרונית בבנק, להגדיל את סכום המשכנתא ולצמצם את החוב בעו"ש. למי כדאי למחזר משכנתא אין כלל המתאים לכולם, אבל ניתן לומר שהפעולה כדאית ככל שיתרת תקופת ההלוואה ארוכה יותר, הסכום גבוהה יותר, הריבית על המשכנתא גבוהה יותר ומרכיב הריבית המשתנה בהלוואה גבוהה יותר. במשכנתא צמודת מדד במסלול של ריבית קבועה, כדאיות מחזור ההלוואה עולה ככל שההלוואה וותיקה יותר משום שבעבר היתה הריבית גבוהה יותר. כמה זה עולה עלות מחזור המשכנתא משתנה מלווה ללווה ותלויה בגורמים הבאים: גובה יתרת המשכנתא, האם קיים סעיף בחוזה המשכנתא המחייב את הלווה בעמלת פרעון מוקדם, עלויות ביול, פתיחת תיק בבנק אחר, שכר טרחתנו בבדיקת המשכנתא הקיימת וביצוע המשכנתא החדשה. האם משלמים מראש לא. הבדיקה היא חינם. אם נמצא כי יש מקום לשיפור תוצג האלטרנטיבה. הלקוח ישלם רק לאחר סיום הטיפול. מהי עמלת פרעון מוקדם ולמה נדרשים לשלם אותה עמלת פרעון מוקדם היא מעין קנס שהלווה משלם כשהוא מעוניין לפרוע את ההלוואה לפני המועד שנקבע בהסכם עם הבנק. ככל שהריבית לחישוב הפירעון קרובה יותר לריבית שבה הלקוח מחוייב כעת על המשכנתא –עמלת הפירעון תהיה נמוכה יותר. בחלק ממסלולי המשכנתא אין עמלת פירעון מוקדם. לדוגמה, במסלולים דולריים או במסלול ריבית משתנה, בתחנת יציאה שנקבעה מראש. בחלק מהמסלולים כמו במסלולי ריבית קבועה כמעט תמיד יש עמלת פירעון מוקדם. האם משכנתא בריבית משתנה עדיפה על משכנתא בריבית קבועה אכן עלות הריבית במשכנתא בריבית קבועה גבוהה יותר ממשכנתא בריבית משתנה. לעיתים, כמו בתקופה זו, כאשר גובה הריבית במשק נמוך קיים יתרון למעבר מריבית משתנה לריבית קבועה גם אם הריבית הקבועה גבוהה מעט מהריבית המשתנה. האם כדאי לעבור להלוואה דולרית כאשר הלקוח הלווה מאמין כי שער הדולר נמוך ביחס שלערו הצפוי בעתיד, קיים יתרון במעבר מהלוואה דולרית להלוואה צמודת מדד. לעומת זאת כאשר שער הדולר גבוהה יחסית לצפוי בעתיד קיים יתרון למעבר להלוואה דולרית. איך עושים מחזור משכנתא הצעד הראשון הוא לקבוע עמנו פגישה בה יחתמו מסמכים המאפשרים לנו לפנות בשמכם לבנק כדי לבדוק את כדאיות העסקה. בשלב שני תוצג בפני הלקוח האלטרנטיבה וגודל החיסכון במשכנתא. בידי הלקוח האופציה לקצר את תקופת ההלוואה או להקטין את התשלום החודשי. בשלב שלישי תתואם פגישה לצורך תחילת ביצוע, בה ייחתמו כל המסמכים הדרושים. האם כדאי לשלם את המשכנתא מתוך פירעון של תוכניות חיסכון החל מכניסת הרפורמה במס הכנסה לתוקף, חוסכים מקבלים נטו ריבית נמוכה יותר על חסכונות. מי שמשלם ריבית במשכנתא שהיא גבוהה יותר מהריבית נטו שהוא מקבל בתוכנית החיסכון, טוב יעשה אם ישבור את תוכנית החיסכון ויעביר את מה שנצטבר בה לטובת פירעון המשכנתא. יחד עם זאת קיימות 2 מגבלות אשר עשויות להכריע את הכף לטובת המשך תוכנית החיסכון: מהו גובה עמלת פרעון מוקדם של המשכנתא. במרבית תוכניות החיסכון יש קנס שבירה גבוהה. מתי כדאי לשפר את תנאי המשכנתא ריבית אלטרנטיבית אטרקטיבית – אם למשל נטלת משכנתא לפני 10 שנים ב-7% ריבית לעומת המשכנתאות המוצעות כיום בריבית נמוכה משמעותית. מעבר בין מסלולי הלוואה – אם נטלת משכנתא בריבית משתנה. כיום מוצעות משכנתאות בריבית קבועה שעשויה להיות נמוכה מזו שהוצעה בשנים עברו. פריסה מחדש לשם קיצור תקופת ההלוואה – אם קיבלת או חסכת סכום כסף גדול המאפשר קיצור תקופת ההלוואה והקטנת הריביות. במקרים רבים החיסכון שיושג מסגירת המשכנתא או מצמצומה יעלה על התשואה המוצעת בתוכניות חסכון ובאפיקי השקעה אחרים. קיצור תקופת ההלוואה עקב שינוי ביכולת ההחזר החודשי – תוספת משמעותית למשכורת, או הכנסה קבועה אחרת מאפשרת ללווה להגדיל את סכום ההחזר החודשי ולקצר את משך חיי ההלוואה. בנית תמהיל הלוואה חדש – שוק המשכנתאות השתכלל והוא מציע כיום מגוון הלוואות צמודות מדד, צמודות מט"ח, בריבית קבועה ובריבית משתנה. יש לבחון את תנאי ההלוואה לאור תנאי השוק המשתנים. ניתן לפצל את ההלוואה למספר הלוואות שונות ובכך לצמצם את הסיכון הכרוך בהצמדות לאפיק מסוים אחד. ניצול מועדי יציאה ללא קנסות או עמלת פרעון מוקדם – ישנן הלוואות המאפשרות פירעון מוקדם בתאריכים מסוימים. יש לבחון את כדאיות המימון מחדש במיוחד בתאריכים אלה. ניצול הזדמנות למינוף הנכס מחדש מעבר להלוואה קיימת – לווים שהחזירו חלק משמעותי מהמשכנתא, עשויים להיות זכאים לנטילת משכנתא נוספת –עובדה שתסייע למי שזקוק להלוואה נוספת לצורך שיפוץ הדירה או מכל סיבה שהיא.